Die Corestate-Gründer und einstigen Cerberus-Manager Thomas Landschreiber und Ralph Winter sind im vergangenen Jahr mit einer Neugründung auf den Plan getreten. Die 777 Capital Partners AG ist auf Off-market-Deals mit Value-add- oder opportunistischem Risikoprofil in der DACH-Region spezialisiert. Im Gespräch mit THOMAS DAILY versichert Landschreiber, dass sein neues Unternehmen kein zweites Corestate werden soll. Außerdem erklärt er, warum er am liebsten in Mikrowohn-Projekte investiert und wie das Clubdealgeschäft mit vermögenden Schweizern funktioniert.
Herr Landschreiber, bei der Gründung der 777 Capital Partners AG haben Ralph Winter und Sie angekündigt, dass Sie sich durch die Covid-19-Pandemie „attraktive Kaufgelegenheiten“ versprechen. Vorvergangene Woche gaben Sie dann Ihre ersten beiden Projektkäufe bekannt – ein Nahversorgungszentrum im Großraum Nürnberg und eine Mikroapartmentanlage in Berlin. Waren die Verkäufer durch Covid in die Bredouille geraten?
Nein, dem war beide Male nicht so, obwohl beide Käufe aus besonderen Situationen heraus erfolgten. Das Projekt in Berlin-Mitte hatte die Verkäufergesellschaft bis zur Baugenehmigung entwickelt und jetzt den Zwischengewinn abgeschöpft. Beim zweiten Kauf in der Nürnberger Region hat der Investor einen Partner gesucht, was aber nichts mit der Pandemie zu tun hatte. Wir erwarten aber schon, dass bei bestimmten Assetklassen wie klassischem Retail oder Büro die Finanzierer vorsichtig werden – und dann diejenigen, die solche Projekte bewegen wollen, auf zusätzliches Kapital angewiesen sind. Der Shutdown zieht sich viel länger hin als gedacht…
Und was die Nutzungsarten anbetrifft – waren diese Akquisitionen da symptomatisch für Ihre Investmentstrategie?
Durchaus. Wir investieren in foodlastiges Retail, in Nahversorgungszentren. Und wir lieben innovative Wohnformen: kurzzeitiges Wohnen, Gemeinschaftswohnen, wo die Mieter zusätzliche Dienstleistungen hinzubuchen können. Da geht es längst nicht mehr nur um Studentenwohnungen, sondern auch um solche für Berufstätige oder Silver Ager.
Wie lange wollen Sie die Projekte nach Fertigstellung halten? Bilden sie den Grundstock eines neuen Asset-Management-Giganten?
Auf keinen Fall. Unser Geschäftsmodell ist, dass wir Objekte kaufen auf die eigene Bilanz, diese gegebenenfalls schon ein wenig entwickeln und das Risiko herausnehmen. Dann präsentieren wir sie unseren Investoren – das sind in erster Linie Family Offices bzw. Multi-Family Offices, wohlhabende Privatpersonen oder Banken, die von diesen beauftragt sind. Die meisten von ihnen kommen aus der Schweiz, weil wir dort sehr stark sind. Wir syndizieren unser Eigenkapital auf diese klassischen Club-Deal-Investoren. Das Projekt würde dann entweder noch in der Entwicklungsphase veräußert – das verspräche dann höhere Returns – oder von uns fertiggestellt und womöglich noch zwei bis drei Jahre gehalten, um zu zeigen, dass es im Betrieb funktioniert. Spätestens nach fünf Jahren wollen wir aber verkaufen.
Wie hoch soll der Return für Ihre Schweizer Investoren sein?
Je nachdem, wieviel Projektentwicklungsrisiko dabei ist, zwischen 8 und 15 %.
Warum sollte ein junger Mensch ausgerechnet jetzt in ein Mikroapartment ziehen? Die Unis sind geschlossen, es gibt wenig jobbedingte Umzüge…
Momentan liegt die Auslastung bei 99 % beim normalen Wohnen, bei 97 % bei Mikroapartments. Projekte, die wir jetzt entwickeln, gehen in zwei Jahren an den Markt. Ich hoffe, dass wir die Pandemie dann überwunden haben. Außerdem darf man das, was wir machen, nicht mit den gewerblichen Wohnformen wie Serviced Apartments verwechseln. Es ist ganz normales Wohnen, nur in kleineren Einheiten und mit kürzerer Wohndauer. Während in einem normalen Wohnhaus ein Mieter durchschnittlich zehn Jahre in seiner Wohnung bleibt, wechselt in Studentenwohnanlagen alle drei, in Mikroapartmenthäusern alle fünf Jahre die gesamte Mieterschaft.
Und bei jedem Mieterwechsel kann die Miete erhöht werden.
Ja. Es ist bei diesen innovativen Wohnformen viel einfacher, Mietsteigerungen zu realisieren. Wenn die Entwicklung so weitergeht wie bisher, steigt die Marktmiete in diesem Segment um 2 bis 3 % pro Jahr.
Büros interessieren Sie nicht?
Doch, die schauen wir uns selektiv auch an. Und zwar dann, wenn sie entweder stabilen Cashflow liefern, oder wenn sie sich zu Mikroapartments umnutzen lassen. Das gilt übrigens auch für andere Assetklassen, die stark von Covid betroffen sind wie Hotels. Was wir nicht kaufen werden, sind klassische Shoppingcenter.
Bei Ihren beiden Ankäufen handelt es sich nicht um Forward-Deals, sondern sie entwickeln die Objekte selbst zu Ende. Bauspezialisten haben Sie meines Wissens noch nicht eingestellt. Mit wem kooperieren Sie?
Ralph Winter und ich sind schon sehr lange in der Branche. Wir haben bei 777 Capital Partners sehr schlanke Strukturen, aber wir wissen, wer bauen kann und wer nicht. Adviser wie Kintyre oder Gleeds koordinieren unsere Projekte vor Ort.
Schlanke Strukturen schließen sicher auch aus, dass Sie Betreibergesellschaften gründen.
In der Tat, wir wollen uns bei 777 Capital Partners voll auf die Immobilien konzentrieren und suchen uns externe Betreiberpartner.
Kein großes Portfolio, kein breiter Strauß an Dienstleistungen – Wollen Sie im neuen Unternehmen diese Dinge anders machen, weil sie in ihrem alten – Corestate – nicht so gut funktioniert haben?
Bei Corestate waren die Historie und die Ziele andere. Die erworbenen Immobilien hatten so eine starke Performance, dass wir sie in Kundenprodukte für Institutionelle umwandeln konnten. Große institutionelle Investoren wollen sehr lange Managementverträge und um sie zu gewinnen, musste das Unternehmen wachsen. Für sie gilt per se „Big is beautiful“, z.B. kommen für asiatische Institutionelle nur die Top3 der Asset-Manager eines Landes in Frage. Auch die Börsennotierung war für Corestate in diesem Zusammenhang sicher die richtige Entscheidung, sie hat bestimmte Transaktionen beziehungsweise Mandate erst ermöglicht. Allerdings: Wenn Sie aber 850 Leute unter sich haben und fremde Shareholder an Bord, werden die Entscheidungsprozesse sehr viel schwerfälliger.
Das hat Ihnen dann irgendwann nicht mehr gefallen?
Wenn Sie mich nach meinen persönlichen Vorlieben fragen: Ich arbeite lieber in einem Unternehmen, das nicht börsennotiert ist. Herr Winter und ich sind eher im Entrepreneur-Bereich veranlagt, mit 777 Capital Partners sind wir wieder agiler und schneller. Andererseits wären Einnahmen aus Geschäften, wie 777 Capital Partners jetzt macht, für die Corestate-Investoren viel zu unsicher. Wir investieren in Sachen, wo man Steine bewegen muss…
Sind Sie bei Corestate im Streit gegangen?
Nein, überhaupt nicht.
Aber es hat im Markt für Gerede gesorgt, als Sie im Oktober den Start von 777 Capital Partners ankündigten. Nachdem Ralph Winter seine Aktienmehrheit Ende 2019 abgegeben hatte und Sie aus dem Vorstand ausgeschieden waren, war die Corestate-Aktie auf Talfahrt gegangen. Und dann haben Sie für 777 Capital Partners auch noch führende Investmentmanager wie Michael Qamar und Steffen Meinshausen aus dem Value-add- und Club-Deal-Geschäft von Corestate abgeworben.
Was die Personalien betrifft, so müssen Sie sehen, dass es in unserer Branche extrem schwierig ist, gute Leute zu bekommen. Und wir kannten Herrn Qamar, Herrn Meinshausen und Herrn Dickopf nun einmal schon aus vielen Jahren der Zusammenarbeit. Aber als wir bei Corestate ausgestiegen sind, geschah das nicht mit dem Hintergedanken, frühere Kollegen mitzunehmen.
Aber es hat im Markt für Gerede gesorgt, als Sie im Oktober den Start von 777 Capital Partners ankündigten. Nachdem Ralph Winter seine Aktienmehrheit Ende 2019 abgegeben hatte und Sie aus dem Vorstand ausgeschieden waren, war die Corestate-Aktie auf Talfahrt gegangen. Und dann haben Sie für 777 Capital Partners auch noch führende Investmentmanager wie Michael Qamar und Steffen Meinshausen aus dem Value-add- und Club-Deal-Geschäft von Corestate abgeworben.
Was die Personalien betrifft, so müssen Sie sehen, dass es in unserer Branche extrem schwierig ist, gute Leute zu bekommen. Und wir kannten Herrn Qamar, Herrn Meinshausen und Herrn Dickopf nun einmal schon aus vielen Jahren der Zusammenarbeit. Aber als wir bei Corestate ausgestiegen sind, geschah das nicht mit dem Hintergedanken, frühere Kollegen mitzunehmen.
Wo sehen Sie 777 Capital Partners in drei Jahren? An der Börse wohl nicht…
Wie gesagt, 777 Capital Partners ist anders. Ich sehe uns als kleine, effektive, schnelle Investmentboutique, die im Jahr vier, fünf oder sechs Transaktionen heraussucht und maximal 20, 30 Projekte gleichzeitig managt. In drei Jahren könnten wir eine Milliarde Assets under Management haben. Aber wir wollen nicht auf Gedeih und Verderb Deals machen und nicht ins Unendliche wachsen.