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Lesezeit: 9 min
  • Der Mehrfamiliensektor in den USA profitiert stark vom soziodemographischen Wandel
  • Sun-Belt-States verzeichnen besonders großen Bevölkerungszustrom
  • Die aktuelle Pipeline bedient den Nachfrageüberhang nicht, eine Opportunität für Investoren

Wie bereits in unserer ersten 777 View zu den USA dargestellt, profitiert der attraktive US-Immobilienmarkt stark von der raschen Erholung nach der COVID-19 Pandemie. Der Markt für Mehrfamilienhäuser wird zudem von soziodemographischen Makrofaktoren beflügelt. Der Bedarf für Mehrfamilienhäuser ist groß und wird es laut Experten auch bleiben. Die Gründe dafür werden bei genauerer Betrachtung schnell offensichtlich.

Steigender Bedarf für Mehrfamilienhäuser

Der Multi-Family Housing Markt in den USA ist generell sehr attraktiv für Investoren. Laut Jones Lang LaSalle stieg das Transaktionsvolumen für Mehrfamilienhäuser über die letzten Jahre stetig, in 2020 auf 138 Milliarden US-Dollar, Tendenz weiter steigend.

Transaktionsanteil nach Sektoren
multifamily housing
Quelle: JLL Research, Real Capital Analytics (Transaktionen größer als 5,0 Mio. US-Dollar)

Einer der wichtigsten Treiber für dieses Wachstum sind Millenials und Babyboomer. Es wird prognostiziert, dass Millenials viel länger zur Miete wohnen müssen als die früheren Generationen, da zum einen die Immobilienpreise in allen Bundesstaaten weiter steigen und zum anderen die Verschuldung von Studenten ein Rekordhoch erreicht hat von 1.7 Milliarden Dollar.

Wenn wir dies als Prozentsatz der Haushaltsverschuldung betrachten, sehen wir, dass Hypotheken mehr oder weniger unverändert geblieben, die Studentenschulden jedoch gestiegen sind, was den Kauf von Wohnungen immer schwieriger macht, insbesondere in den teureren nördlichen Staaten.

Studentenschulden in Prozent der Haushaltsschulden
Student Loan
Student-Loan
Mortgage
QUELLE: Zillow, Acceleration in Student Loan Debt Could Block Millions from Home Ownership

Dies hat zur Folge, dass der Erwerb von Wohneigentum durch Millenials gedämpft bleiben wird und BTR-Systeme weiterhin florieren werden.  Experten gehen davon aus, dass sich die Millennials mit zunehmendem Alter für Mietwohnungen in preiswerteren Städten und Vororten entscheiden werden. In ähnlicher Weise werden die Babyboomer weiterhin für ein Wachstum der Miethaushalte sorgen. Bis 2030 werden alle Babyboomer das Rentenalter erreicht haben und ihre finanziellen Verpflichtungen im Austausch für mehr verfügbares Einkommen einschränken wollen.

Mehrfamilienhäuser in Sun Belt Staaten sind besonders geeignet, von den oben genannten Faktoren zu profitieren. Die Sun Belt Staaten werden immer attraktiver für „White Colar Workers“, vor allem im Bereich Back-Office und für technische Berufe. 17 der 50 wichtigsten Städte für technische Talente, bieten sehr niedrigere Lebenshaltungskosten und zudem das ganze Jahr ein angenehmes Klima. Dies führt dazu, dass die Zuwanderung und das Bevölkerungswachstum in diesen Staaten überproportional hoch sind.

Sunny prospects

Sun Belt Staaten sind beliebt

Engel & Völkers spricht sogar von einem „Ende der Metropolen“. New York City, Los Angeles und San Francisco seien teure Pflaster. „…immer mehr US-Amerikaner kehren den großen Metropolen den Rücken zu und lassen sich in kleineren Städten nieder“, prognostiziert das Maklerhaus. Einer der Gewinner ist ganz klar Florida. Dort Preise für Wohnungen niedrig, zum anderen ist der Staat einer unter wenigen, in denen keine Einkommenssteuer fällig wird. Ein mildes Klima und eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten runden das Gesamtpaket der Standortvorteile für viele Amerikaner ab.

Veränderung Migration 2020 vs. 2019
CBRE-Research
QUELLE: USPS; CBRE Research, 2021

Tampa, Orlando, Charlotte, Austin und Dallas stehen an der Spitze der Nettozuzüge. Niedrige Steuern, gutes Wetter und niedrige Kosten sind die Haupttreiber für diesen Trend. Laut Umzugsfirma United Von Lines liegen 7 der Top-Ten-Städte für Umzüge in den Sonnengürtelstaaten. Eine neuere Studie vom April 2021 zeigte ähnliche Ergebnisse für mittelgroße Städte in Tennessee (3 unter den Top 10) und Florida (6 unter den Top 20).

Viele der klassischen Städte verlieren aufgrund der hohen Lebensunterhaltskosten an Bedeutung. Während der Pandemie wurde zudem deutlich, dass die meisten Beschäftigten auch im Homeoffice arbeiten können. Entsprechend nahmen die Umzüge von San Francisco nach Sacramento im Jahr 2020 um ganze 70 Prozent zu. Die Anzahl derer, die von Los Angeles ins Inland abwanderten, stieg auf 14 Prozent.

Realtor.com und das Wall Street Journal identifizierten die Top-Märkte des Jahres 2021 im ersten ‘Emerging-Housing-Markets-Index’. Neben einer starken Wohnungsnachfrage sind entscheidende Faktoren eine robuste Wirtschaft, gut bezahlte Arbeitsplätze und Annehmlichkeiten wie Restaurants, Bars und Geschäfte. Danielle Hale, Chef-Ökonomin bei Realtor.com sagt: „Diese Gegenden sind großartig zum Leben. Viele dieser Gebiete sind kleiner und bieten großartige Freizeitaktivitäten in der Nähe – Orte zum Wandern, Bootfahren und Genießen der Natur.” Auch Mark J. Parrell, President und CEO von Equity Residential, geht von einer „beträchtlich positiven Dynamik“ aus: „Angesichts der starken Nachfrage werden sich die Mietpreise erhöhen.“

Großes Potential für Mehrfamilienhäuser

Yardi Research erwartet für die wachstumsstarken Südstaaten Mietsteigerungen von 2,4 Prozent. Dies gilt besonders für die Metropolregionen in den Bundesstaaten Texas, Georgia, North Carolina und Florida. Städte wie Austin, Atlanta, Raleigh, Charlotte oder Tampa sollen sogar auf 2,7 bis 3,9 Prozent kommen. Diese Aussichten lassen bereits die ersten Investoren und Projektentwickler handeln. Für 2021 wird laut Yardi insgesamt ein Anstieg der Fertigstellungen von 15,3 Prozent erwartet. Besonders in Dallas, Miami, Houston und Austin sind erhöhte Fertigstellungszahlen zu erwarten.

Auch die Kernzahlen für Immobilien entwickeln sich weiter positiv für die Sun Belt Staaten. Betrachtet man das Wachstum des Gesamtinvestitionsvolumens, stellt man fest, dass von den 10 wachstumsstärksten Städten 8 aus Sun Belt stammen. Bei den Investitionen in Mehrfamilienhäuser steigt die Zahl auf 9 von 10 Städten.

Investment Volume Growth By Metro & Property Type – Year Ending Q2 2021
Overall-Investment
Multifamily-Investment
Quelle: CBRE, Q2 2021 US Capital Markets Figures

Das hohe Investitionsvolumen wird die Märkte weiter beflügeln und Preise steigen lassen. Wichtig zu beachten ist, dass es immer noch Raum für weiteres Wachstum und Renditekompression gibt, da die Nachfrage das Angebot in allen Märkten der Sun Belt Staaten übersteigt. So wurden in den großen Städten Floridas, Miami, Tampa, Orlando und Jacksonville, insgesamt 34.200 Einheiten hinzugefügt, während die Nettoabsorption bei 50.500 Einheiten lag. Ein weiterer interessanter Markt war Texas mit Houston, Dallas/FT Worth, Austin und San Antonio, wo 51.400 Einheiten erstellt und 60.400 Einheiten absorbiert wurden. Dies führte zu einem starken Mietwachstum, das in Tampa (12,3 %), Atlanta (11,5 %), West Palm Beach (11,4 %) und Jacksonville (11,2 %) sogar zweistellige Werte erreichte. Die anderen 14 aufgelisteten Staaten des Sonnengürtels verzeichneten alle ein Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr. Damit sind die Staaten des Sonnengürtels für den Erfolg in den kommenden Jahren gerüstet. Große Staaten wie Texas und Florida scheinen besonders gut positioniert, um den Löwenanteil zu übernehmen.

Fertigstellungen vs. Nettoabsorption bis Ende Q2 2021

Quelle: CBRE, Q2 2021 US Multifamily Figures

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