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Für europäische Investoren bietet der US-Immobilienmarkt lukrative Möglichkeiten. Der amerikanische Immobilienmarkt ist der größte der Welt. Zum Beispiel wurden in Deutschland 2020 laut CBRE insgesamt 79 Milliarden Euro investiert. Dagegen betrug das Transaktionsvolumen in den USA, laut übereinstimmenden Berichten verschiedener Portale, insgesamt 383 Milliarden Dollar.

Die Fundamentaldaten

Wer in Amerika investieren will, findet dafür einige Gründe: Das United States Census Bureau prognostiziert ein Bevölkerungswachstum von 27 Prozent auf 417 Millionen Einwohner in den nächsten vierzig Jahren. Dafür müssen Millionen neue Arbeitsplätze geschaffen und Wohnungen gebaut werden. Um diese beachtliche Nachfrage zu bedienen, gepaart mit dem milliardenschweren Infrastrukturpaket von der Biden-Regierung, bietet die Immobilienbranche eine lukrative Möglichkeit.

Eckwerte US-Wirtschaft
Quelle: Bureau of Economic Analysis, *Prognose: Federal Reserve Board (März 2021)

Mitte Mai zeigte der US-Immobilienindex eine erneute Erhöhung der Hauspreise auf. Ein Plus zum Vorjahresmonat um weitere 13,3 Prozentpunkte. Gemäß Craig Lazzara, verantwortlich für den von S&P publizierten Index, ziehen Hauskäufer zunehmend in Vorstadtgebiete und lassen dort die Preise steigen. Der US-Häusermarkt leidet generell nicht unter der Corona-Krise, im Gegenteil: Niedrige Zinsen, eine sicherheitsbedingte Nachfrage für Immobilien und der steigende Bedarf an Wohnraum treiben die Preise weiter in die Höhe. „Als Depotbeimischung und zur Risikodiversifizierung sind amerikanische Immobilien in der richtigen Region bestens geeignet“, sagt so auch Volker Arndt, Geschäftsführer der US Treuhand.

S&P / Case-Shiller Immobilienindex für die USA
Quelle: Value AG / Colliers Residential Investment 2020/2021

Ein Wohnungsmarkt mit Potenzial

Laut Volker Arndt vollziehen sich große Ströme von Binnenmigration in den USA. Deren bevorzugte Himmelsrichtung ist der Süden und dort hauptsächlich U.S. Gateway Cities wie Orlando, Raleigh, Austin, Las Vegas, Charlotte oder Phoenix. Dies liegt auch an der allgemein höheren Lebensqualität durch geringere Kosten und Steuern, mehr Platz und dem angenehmen Klima. Verlierer dieser Entwicklung sind vor allem der Nordosten und der Mittlere Westen, aber auch die großen und teuren Ballungsräume in Kalifornien.

Ein weiterer Trend befeuert die Nachfrage und die Preise im US-Wohnsektor. Ähnlich wie in Deutschland kommt es weiter zu einer „Versingelung“ der Gesellschaft, was den Wohnungsbedarf erhöht. „Selbst wenn die Eigentumsquote konstant bleibt oder sogar noch leicht steigt, werden absolut gesehen allein aufgrund der demographischen Effekte mehr Mietwohnungen benötigt“, sagt Robin Cunningham, Volkswirt und Wohnungsmarktexperte beim Analysehaus bulwiengesa. Ergänzend kommen ein starkes Wirtschaftswachstum und damit höherer Wohlstand dazu.

Vermieteter US-Wohnungsbestand
Mio. Wohneinheiten | Quelle: Real Capital Analytics

Laut dem United States Census Bureau gibt es 44 Millionen Einheiten zur Miete, wovon wiederum 20 Millionen auf das Segment von Mehrfamilienhäusern mit mehr als fünf Einheiten entfallen. Das Multifamily-Segment macht damit knapp die Hälfte des gesamten vermieteten US-Immobilienbestandes aus. Das National Multifamily Housing Council sagt für die Jahre 2022 und 2023 einen Bedarf von zusätzlichen 389.000 Einheiten voraus. Und das bei sinkendem Leerstand. Investitionen in Mehrfamilien-Anlagen erreichten im Jahr 2020 einen Anteil von über einem Drittel am Transaktionsvolumen. Im vierten Quartal 2020 ist dieser Anteil sogar auf 40,7 Prozent gestiegen.

Ein Blick aus Investorenperspektive

Die aktuellen Zahlen des Researchinstituts Yardi Matrix zum Mehrfamiliensegment unterstreichen den erwarteten Wachstumsbedarf für Mietwohnungen. Im Jahresvergleich zum vergangenen Monat stiegen die Mieten um 1,6 Prozent, dem größten Plus seit Pandemiebeginn. Der Ausblick auf die zweite Jahreshälfte 2021 fällt ebenfalls positiv aus, denn der Arbeitsmarkt kommt wieder in Schwung. Die Nachfrage für Mehrfamilienhäusern war in den meisten Teilen des Landes unerwartet hoch über das letzte Jahr. Rund 252.000 Wohneinheiten, d.h. 1,7 Prozent des Gesamtbestandes, wurden absorbiert.

Vergleicht man die wichtigsten Kennzahlen, kann eine klare Tendenz abgelesen werden. Während 2019 Renditen für Wohnimmobilien in Europa unter 3 Prozent lagen, boten die USA ganze 5,5 Prozent. Zahlreiche Schätzungen der grossen Maklerhäuser gehen weiterhin von höheren Eigenkapitalrenditen in den USA aus.

Sources: (1) JLL   (2) Eurostat   (3) Statista   (4) US Census Bureau

Der generelle Wirtschaftsausblick

Kaum ein Land wurde von der Corona-Pandemie so hart getroffen wie die USA. Trotzdem sind die Amerikaner bisher erstaunlich gut aus der Krise gekommen, und der Ausblick für die Wirtschaft scheint robust. 87 Prozent der bisher publizierten Q1 2021 Gewinnzahlen von Firmen im S&P 500 übertrafen die Analystenschätzungen. Im Quartal davor lag die Quote bei 76 Prozent. Gemäß CBRE Schätzungen vom April 2021, wird für das Jahr 2021 ein US-Bruttosozialprodukt-Wachstum von 6.7 Prozent erwartet. Alle Zeichen deuten auf eine schnelle Erholung hin, mit Wachstumswerten weit über den Folgejahren (zum Vergleich: 2,2 Prozent in 2019).

US-Finanzministerin Janet Yellen sorgte zwar jüngst für Aufregung mit ihren Äußerungen in einer Veranstaltung von „The Atlantic“. Der geldpolitische Schlüsselsatz könne „moderat angehoben werden“, sollte die Wirtschaft durch die Schubkraft der Billionen-Hilfen von Staat und Notenbank Überhitzungstendenzen zeigen. Sie konkretisierte und revidierte Ihre Aussage jedoch kurzfristig danach. Sie gehe nicht davon aus, dass die Inflation ein Problem für die US-Konjunktur darstellen werde und merkte an, weder sage sie höhere Zinsen voraus, noch empfehle sie eine Anhebung.

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